【前言】
近年来,因全国房产市场调控,商品房、二手房买卖成交量急剧下滑,而各地纷纷出台的房税、学区房等新政,也牵出了一批房产买卖纠纷。
部分卖家或买家,以新政为由实施违约行为,例如因学区房政策出台后,房价受到稍许波动,买家自觉不值而不再继续付款履行买卖合同义务,以致双方买卖合同签订目的无法再实现。
此时,作为循规蹈矩的卖家,已支付了高额的中介费却无法实现合同目的,无疑自身遭受了各类损失。
又或者,因卖家违约,导致买家无法实现合同目的。
针对违约方,守约方或可向法院提起诉讼要求解除合同、没收或双倍返还定金/承担违约金。
而针对中介方,守约方是否有权请求退还中介费?
【基本案情】
原告向本院提出诉讼请求:1.判令被告返还居间服务费79,000元(人民币,下同);2.判令被告赔偿原告损失100,000元。
2017年10月6日,第三人作为卖售人、甲方,与两原告作为买受人、乙方签订网签的《上海市房地产买卖合同》,约定双方通过被告居间达成房屋买卖合意,由两原告向第三人购买上海市松江区滨湖路XXX弄XXX号XXX室房屋,总价款343万元。该合同附件三付款协议约定,乙方于签约当日支付甲方房款5万元、于2017年10月7日之前支付房款5万元、于2018年3月6日之前支付房款138万元、于2018年5月6日之前支付房款93万元,另以购房贷款的形式向甲方支付房款102万元,该款项由贷款银行直接转入甲方账户。该合同另对其他相关事宜作出了约定。
同日,上述买卖双方以相同身份还签订《补偿协议》,约定乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方79万元,于2018年5月6日之前支付。应缴所有税费及居间服务费用均由乙方承担并支付等。
当天,两原告向第三人支付房款10万元,并由第三人签署了收据。
同日,原告作为委托方、甲方,与被告作为居间人、乙方签订《房地产居间合同(出售、独家委托)》,约定由甲方将位于上海市松江区滨湖路XXX弄XXX号XXX室房屋委托被告出售,委托价格为4.09万元/平方米。第三条委托期限列明为自2017年10月6日至2018年5月1日(合同此处以手写字体列明“独家至卖掉为止”)。另外,该合同第十二条特别约定事项处手写有“房东净到手价为360万,有权调节价格”。
同日,由原告作为乙方在被告作为甲方的佣金确认单上签字,该确认单载明,乙方经甲方居间介绍就购买上海市松江区滨湖路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了房地产买卖合同,为此,双方就此项服务确定服务费金额支付方式如下:乙方于当日付4万,2017年10月17日付剩余部分,共支付甲方服务费84,400元等。
嗣后,两原告分别向被告支付佣金4万元、39,000元,共计79,000元,并由被告开具了收款收据。
2018年3月30日,第三人向两原告发出通知函,告知原告上述网签房屋买卖合同解除、并要求两原告支付相应的赔偿金及违约金等。
【法院观点】
一方面,原、被告之间签订的《佣金确认书》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应恪守。而两原告和第三人之间签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》完全具备买卖合同的基本形式,买卖合同已成立,故原告的居间事项已经完成,至于原告和第三人之间解除房屋买卖合同一事,并不影响该事实的认定。而两原告所称被告围绕原告自有房屋所做的保证一定限期内售出等承诺,以及被告将138万元的付款日期未正确列入合同等陈述,因缺乏充分的证据证明,本院难以采信。
另一方面,房地产居间服务内容广泛,除了提供房产信息、斡旋交涉、促成买卖双方订立房屋买卖合同外,还包括协助办理房屋产权过户、房屋交付验收、水电煤费用结算等后续服务。中介公司在完成全部居间服务内容后,收取全额佣金才符合公平、合理的原则,而本案中被告显然不具备收取全额佣金的条件。因被告未向原告提供后续服务,故本院结合案情,将两原告应付佣金金额酌情调整至50,640元,再结合已付款情况,本案中,被告应退还两原告居间服务费28,360元。至于两原告主张的10万元损失,因缺乏合同及法律依据,本院不予支持。
【判决结果】
一、被告上海太平洋房屋服务有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告吴林根、凌美华居间服务费28,360元;
二、驳回原告吴林根、凌美华的其余诉讼请求。
【律师观点】
一、原、被告之间签订的《佣金确认书》《居间协议》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应恪守。二、居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。三、实践中,居间费、中介费是否应全额支付,取决于涉案过程中居间服务的相应进度,房地产居间服务内容广泛,并非仅指居间方促成双方交易,除了提供房产信息、斡旋交涉、促成买卖双方订立房屋买卖合同外,还包括协助办理房屋产权过户、房屋交付验收、水电煤费用结算等后续服务。四、各地法院,在衡量中介费应付比例时,往往以是否网签作为中间标准,如居间方已组织双方订立网签合同,一般中介费的支持比例即可达到50%以上。
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