优先续租权，即在租赁合同期满后，原承租人对租赁物享有同等条件下优先租赁的权利。该项权利是极易丧失的权利。本律师现简要分析其权利状态、实现难点、以及如何应对。
 一、优先续租权的权利状态
       《合同法》租赁合同一节只规定了承租人的优先购买权，优先购买权成为了承租人的一项法定权利，即使无约定也自然享有。而优先续租权，必须通过双方约定才享有，只要该项权利约定不违反法律、行政法规的强制性规定，则有效，故相对于“法定权利”，本律师将其称为“约定权利”。
二、优先续租权的实现难点
1、优先难
       何为优先？通常理解为同等条件下先于他人取得，反映在合同中，主要体现为合同价款、履行方式等。如租赁合同到期后，第三人出的租金高于原承租人、租期多于原承租人、缴纳租金时间提前等，都有可能导致优先续租权丧失。
2、续租难
       租赁合同到期后，出租人有可能要提高租金，有可能要自营，有可能要重新规划整体招商，租赁物都有可能面临被收回的风险，续租也就成了一句空话，姑且不谈出租人是否恶意找此类借口不愿再续租给原承租人。
三、如何应对优先续租权
1、租赁合同中对优先续租权的履行方式、履行过程进行详细、具体的约定。
2、对出租人恶意规避该权利设定明确的违约条款，可具体到金额，不应笼统概括为“赔偿相关损失”，一旦发生纠纷，很难找出相关证据予以支持。
3、搜集书面证据，对于权利受到侵害后及时主张权利。
       总之，优先续租权目前在实践中表现得比较虚无，如承租人要享受好该等权利，必须在租赁合同中对合同条款的拟定下功夫。

四、优先续租权在司法实务中的适用

       案例一，湖南省某法院曾受理这样一起租赁合同纠纷：承租人彭某与某农贸市场签订《门面房租赁合同》一份，其中约定由彭某租赁该市场E2栋19号、20号门面，租期3年，如彭某在租赁合同期满前2个月向市场提出续租申请，则取得优先续租权。合同到期时，彭某要求续租遭到拒绝后便诉至法院，请求判令市场与其续签原租赁合同。

       一审法院审理认为，彭某与某农贸市场签订的《门面房租赁合同》系双方真实意思表示，并且已经实际履行完毕。因彭某未能举证证明已在合同约定期限内向市场提出书面续租申请，故驳回彭某的诉讼请求。一审宣判后，彭某提起上诉。二审法院对一审法院认定事实予以确认，认为彭某在争议门面中已经营三年时间，在合同履行期间既无违反合同的行为，也无违法经营行为，从有利于维持现有经济关系的稳定，促进个体经济的发展和不损害市场利益的角度出发，彭某在同等条件下可以优先承租。因此改判彭某对农市场E2栋19号、20号门面有优先承租权。

       案例二，《合同法实务全书》（江平编著.P1719.1999年）中选编这样一起租赁合同纠纷：程某租赁了某商场21室的1—4号柜台，租期1年。租赁期满后，程某提出续租申请，被商场拒绝。后商场强行将程某的货物搬出租货柜台，起诉要求程某搬走被商场封存的货物。

       一、二审法院经审理后认为，双方的租赁关系已经解除，遂判决程某搬走封存货物并支付商场租金。程某向省高院提出再审。再审法院审理后认为，程某在原租赁地点经营是合法的，应受法律保护。程某既无违反合同的行为，又无违法经营的行为，在同等条件下应享有优先承租权。因此判决由市场在判决书送达后30日内为程某安排与原租赁柜台相应的4个柜台，如不能安排则要赔偿程某积压商品的损失15.5万元。