导语：近年来，国家始终坚持“住房是用来住的，而不是用来炒的”观念，国务院出台一系列住房限购政策，全国各省市也相应出台一系列的限购政策。由此导致部分房屋买卖合同不能履行。

案情简介

张三与某开发商签订《商品房买卖合同（预售）》以及补充协议，合同约定：1.张三应于2019年5月30日前支付房屋首价款，剩余房款通过银行贷款方式支付，并支付了定金；2.开发商应于2021年6月60日前向张三交付房屋。后由于国家出台限购政策，导致张三不能申请贷款。遂诉至法院请求解除合同。

案情分析

（一）双方签订的协议效力如何？

双方签订的协议仍然有效。《民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。商品房限购政策是针对房地产交易的宏观调控措施之一，是地方政府对房地产交易行为实施管控的的社会公共政策，属于管理性规范的范畴，故而违反商品房限购政策而订立的合同，并不产生合同无效的法律效果。因此，商品房买卖合同是双方真实意思表示，属于有效。

（二）可否申请解除合同？

可以申请法院解除合同。《民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《商品房买卖解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。因此，如果双方没有商品房买卖合同中约定贷款不成功应当通过其他方式支付价款，则应当认定为不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，当事人一方可以申请解除合同。

（三）限购政策可否认定为不可抗力亦或情势变更。

《民法典》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。所谓不可抗力即是不能遇见。不能避免且不能克服的客观情况，随着商品房限购政策的陆续出台，当事人应对自身是否处于限购范围内有一个清晰的认识，不属于不能预见的情形，不再适用不可抗力的相关规定。

《民法典》第五百三十三条合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。如前所述，商品房限购政策的大规模普及，当事人对“限购”应当有明确的预见，可能自身会因为限购政策的出台导致无法履行合同义务。因此也不构成情势变更。

（四）因限购政策出台，商品房买卖中的责任承担

（1）如果双方签订的商品房预售合同在限购政策出台之前，根据《商品房买卖解释》第四条的规定，因不可归责于双方的原因，导致商品房买卖合同能订立的，可以申请解除合同，出卖人应当退还房款及利息。

（2）如果在限购政策出台之后再签订商品房预售合同，最终因为一方的原因导致商品房买卖合同未能订立，则应当依据合同约定的违约责任确定责任的承担。

（五）借名买房合同效力的认定

最高法最新观点：合同无效。借名人与出名人为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而无效。其原因在于，如果司法不对规避限购政策的行为加以限制，则无异于纵容不合理的购房需求，将会导致投机性购房快速增长。放任不诚信的当事人通过规避国家政策红线来获取不当利益，不但与司法机关维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必影响国家房地产宏观调控政策，进而阻碍国家宏观经济政策有效落实，影响经济社会协调发展，损害社会秩序和公共利益。另，2019年11月8日施行的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）第三十一条规定，“违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。人民法院在认定规章是否涉及公序良俗时，要在考察规范对象基础上，兼顾监管强度、交易安全保护以及社会影响等方面进行慎重考量，并在裁判文书中进行充分说理”。因此，国家宏观政策被认定为公序良俗，也即房地产限购政策属于公序良俗范围内，违反限购政策的买卖合同无效。