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商品房预售合同纠纷中违约责任的认定

导读:在商品房买卖中,开发商会因为各种原因延迟交付房屋,但是对于违约责任如何认定,在实践中,各法院判决不一。因此,本文主要对商品房预售合同纠纷中的违约责任进行解读。

一、案情简介

张三与某开发商于2018年8月26日签订《商品房买卖合同(预售)》及《补充协议》一份,约定由张三购买开发商开发的商品房一套。合同约定开发商应于20202年6月20日前,向张三交付房屋,交付条件为1.取得建设工程竣工验收备案表;2.取得房屋实测面积报告书,否则应当每日按已付购房款的万分之一向张三支付违约金。开发商于2021年5月2日才取得案涉房屋的建设工程竣工备案表,于2021年6月3日向张三发出《交房通知书》,张三于2021年7月7日实际收到案涉房屋,张三起诉开发商要求支付逾期交付违约金。

二、法院裁判

双方签订的合同系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,属于有效,双方应严格按照合同约定履行义务。张三已依照合同的约定支付完房款,开发商公司未在约定的时间内交付房屋,其行为已经构成违约。张三2021年7月7日才实际收到案涉房屋,故违约期限计算至实际交房之日起。

 

违约责任认定分析

(一)开发商逾期交付房屋,违约责任承担至实际交房之日起。

《民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。开发商”;第五百八十二条“履行不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”在商品房买卖合同中,开发商的主要义务就是交付房屋,尽管开发商主张已经按约取得商品房交付条件,但是未实际交付房屋,仍构成违约。因此,根据合同约定,开发商承担违约责任的期间应当计算至实际交房之日。

参考案例:(2021)川01民终1529号

(二)业主提前接收房屋,其违约责任如何承担。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”如果买受人在房屋不具备交付条件的情况下提前接收了房屋,应视作买受人放弃了约定的交付条件,其实质是对原购房合同中约定的交付条件的变更,开发商的违约金计算期间应计算至实际交房之日,而非验收合格之日。

参考案例广安中院(2019)川16民终2173号

《民事审判指导与参考》第80辑172页。

(三)房屋质量存在问题能否要求开发商承担违约责任

1.房屋主体结构不合格或者严重影响居住的情况下,买受人有权拒绝收房,并有权要求开发商承担逾期交房责任。

根据《商品房买卖解释》第九条:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。” 若交付的房屋主体结构不合格的,买受人有权要求开发商解除合同并赔偿损失。这里的主体结构既包括地上房屋的主体结构,也包括房屋地基。房屋主体结构质量不合格的,需要由买受人承担举证证明责任,通常是委托工程质量检测机构对房屋的主体结构进行检测鉴定。

2.房屋存在一般质量问题的情况下,买受人不得以此拒收房屋,无权要求开发商承担逾期交房的责任。

根据《商品房买卖解释》第十条:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”房屋一般质量问题指未达到严重影响正常居住使用的情况,如轻微漏水、门窗损坏、墙面裂缝等。如果房屋存在一般质量问题但不影响居住的,买受人不得以此拒收房屋,否则由此产生的损失由买受人自行承担,开发商对在保修期内的质量问题,应承担保修责任。

 

、法律依据

《民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

第五百八十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以请求履行,但是有下列情形之一的除外:

(一)法律上或者事实上不能履行;

(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;

(三)债权人在合理期限内未请求履行。

有前款规定的除外情形之一,致使不能实现合同目的的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系,但是不影响违约责任的承担。

第五百八十二条履行不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,造成对方损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益;但是,不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

第十条因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

第十一条根据民法典第五百六十三条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,解除权人请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的,解除权消灭。

 

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